Una città che progressivamente espelle individui e nuclei a reddito basso dal perimetro comunale verso i comuni dell’hinterland. A fronte della crescente inabbordabilità di Milano anche per i suoi stessi lavoratori e cittadini, il fuori Milano sembra effettivamente offrire alcune opportunità insediative più abbordabili, perlomeno per i livelli salariali medi, ma a costo di sacrifici economici e personali dovuti alle necessità di spostamento connesse alla dislocazione. È quanto emerge dal secondo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA), nato con la finalità di monitorare le dinamiche di accesso e di abbordabilità della casa a Milano, e promosso dal Consorzio Cooperative Lavoratori e LUM in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano, dalla ricerca coordinata da Massimo Bricocoli (professore ordinario di Tecnica e pianificazione urbanistica e direttore del DAStU Politecnico di Milano) e da Marco Peverini (ricercatore presso il DAStU Politecnico di Milano) e Lorenzo Caresana (assegnista di ricerca presso il DAStU Politecnico di Milano). 

Tra 2021 e 2022 si registra una crescita del reddito medio lordo sia nel Comune di Milano che nel resto della città metropolitana. Si tratta però di una crescita nominale e che di fatto viene annullata dall’aumento del costo della vita. In particolare, il 55,4% dei contribuenti dichiara un reddito lordo inferiore a 26.000 euro all’anno, il 32,3% inferiore a 15.000 euro all’anno. Una disponibilità economica che è sempre più costretta a fare i conti con i costi abitativi: tra il 2015 e il 2023 i prezzi di compravendita degli immobili residenziali sono cresciuti del 58%, i canoni di locazione del 45%, mentre i salari di operai e impiegati crescono rispettivamente del 9% e del 10%. Stiamo parlando di canoni di affitto che sono in costante crescita e sempre più a breve termine: il canone medio pesato dei nuovi contratti registrati dall’Agenzia delle Entrate passa da 173 €/mq annuo nel 2022 a 189 €/mq annuo nel 2023, aumentando in un anno del 9%, mentre i contratti di locazione a canone concordato vedono tra il 2022 e il 2023 un aumento del canone medio di ben 20 €/mq annui (+18%), in corrispondenza del nuovo accordo territoriale. Riguardo la composizione dei contratti, continua a calare tra il 2022 e il 2023 la percentuale di contratti di lungo termine sul totale dei registrati (da 67,6% a 64,0%) e sale ancora quella dei transitori (da 27,2% a 30,3%). Inoltre, per la prima volta sono documentati i contratti di durata inferiore a un anno, che riguardano circa 6.000 alloggi nel 2023 nel comune di Milano, rappresentando oltre il 12% delle abitazioni locate. Traducendo in possibilità effettive l’indice dei metri quadri abbordabili in acquisto e in affitto per le diverse categorie lavorative INPS, l’osservatorio evidenzia come un operaio (reddito netto medio di 1.360€) si possa permettere di acquistare con mutuo in media 19 mq, un impiegato (reddito netto medio di 1.836€) 25 mq, un quadro (con reddito netto medio di 3.477€) 48 mq e un dirigente (reddito netto medio di 7.638€) 105 mq. Le soglie critiche riguardano i profili di reddito di operai e impiegati, per i quali l’indice di abbordabilità è inferiore alla superficie minima concessa per l’abitabilità. “Dal 2015, si legge nel Report, la riduzione di metri quadrati abitabili appare particolarmente pesante per le qualifiche medio-basse (operai) che vedono l’indice di metri quadri abbordabili ridursi del 16,7%, mentre le qualifiche centrali (impiegati e quadri) vedono riduzioni meno pesanti (rispettivamente 12,7% e 12,1%) e i dirigenti riducono il loro indice dell’8,2%.”

Considerando invece la locazione – a fronte di una spesa massima del 30% del salario – possiamo notare indici più elevati per tutte le categorie di dipendenti privati rispetto alla compravendita. Un operaio può permettersi di affittare 26 mq (2 in meno del 2022), un impiegato 35 mq, un quadro 66 mq e un dirigente 146. Da notare come dividendo il territorio comunale in tre cerchie, centro, semicentro e periferia, l’indice di abbordabilità rimane critico anche nei quartieri periferici. Nello specifico, considerando l’incidenza sul salario, e misurando l’abbordabilità con riferimento alla soglia critica del 30% del salario netto, si osserva come centro e semicentro cittadino siano inaccessibili per i nuclei che contano sulle retribuzioni medie nette di operai, e impiegati e diventino inabbordabili anche per i nuclei di due e tre componenti che contano sulle retribuzioni medie nette dei quadri.

La seconda edizione del rapporto OCA apre una riflessione ampia anche su quali siano le condizioni concrete e contestuali in cui si troverebbe ad abitare fuori Milano chi da Milano è escluso. Il “fuori Milano” identificato dal rapporto comprende un quadrato di circa 60km di lato intorno a Milano: l’equivalente di una sezione di territorio che accorpa circa 300 comuni a cavallo di 7 province lombarde. Per un lavoratore con retribuzione di circa 1.500 euro lordi al mese i comuni abbordabili sono prevalentemente quelli da cui è più difficile raggiungere Milano con i mezzi pubblici e che quindi hanno tempi di pendolarismo molto elevati. Affittare casa fuori Milano può sembrare l’unica opzione sostenibile per chi guadagna 1.500 euro lordi al mese, ma i dati mostrano che vivere lontano resta comunque costoso. 

Qui per scaricare il Rapporto: https://oca.milano.it/report-2025/.