Las cooperativas de construcción han existido durante casi 150 años, las comunidades de construcción durante varias décadas. Por lo tanto, no son nada nuevo, pero recientemente han ganado mayor importancia, especialmente en Múnich. ¿Acaso se trata de una moda temporal o solo de una tendencia permanente? Una mirada más cercana a las condiciones de Múnich es también una mirada al futuro de otras ciudades.
Por Günther Hartmann
Si analizamos lo que los grandes promotores inmobiliarios de Múnich han conseguido en los últimos años, encontraremos inmediatamente una razón para el auge de las comunidades y cooperativas de construcción: Las urbanizaciones son todas a gran escala, seriadas, monótonas y estériles. Crean incomodidad en lugar de bienestar. Una cierta cualidad estética está ciertamente presente, pero esto no es lo que la mayoría de la gente desea. La mayoría de la gente anhela lo que distingue, por ejemplo, la urbanización de la cooperativa de edificios Wogeno eG en el Domagkpark de Múnich: una escala más pequeña, una división en secciones manejables, la presencia de diversas salas de reuniones y comunitarias, además de superficies de madera.
La arquitectura del promotor irradia frialdad, pero la mayoría de la gente anhela calidez, tanto en la arquitectura como en los barrios donde conviven.
Sin duda, no es fácil identificar la diferencia entre la arquitectura de los promotores inmobiliarios y la de las comunidades y las cooperativas de construcción. Hay un par de opuestos conceptuales que han sido inusuales en la teoría arquitectónica hasta ahora: los cálidos y los fríos. La arquitectura del desarrollador irradia frío, por ejemplo. Sin embargo, la mayoría de la gente anhela calor en cuanto a la arquitectura, al igual que la calidez de los barrios. La arquitectura, a su vez, puede promover o prevenir los vecindarios. Las vecindades habitadas no se presentan si el foco del planeamiento está en maximizar beneficios. Surgen cuando se apuntan conscientemente durante la fase de planificación.
La «Welfenhöfe» en el distrito de Haidhausen en Múnich – un típico complejo residencial de promotores inmobiliarios de los años 2010 (Foto: Günther Hartmann)
El «Rodenstock Garden» en Isarvorstadt, Múnich – caro, grande, serial, monótono, estéril, fresco e incómodo (Foto: Günther Hartmann)
Lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario en este momento
Se conoce la historia de una familia joven que se mudó del apartamento de un promotor inmobiliario después de un año porque no tenían vecinos en Múnich. Todos los demás apartamentos estaban vacíos. La joven familia encontró esto desagradable, y después de unos meses insoportables, que se unieron a una cooperativa de construcción, sólo para mudarse a su nuevo proyecto de construcción tiempo después. La razón de las vacantes, sin embargo, no fue la calidad de la arquitectura, sino el hecho de que los apartamentos no habían sido comprados para vivir, sino como una inversión financiera.
La «Nymphenburger Höfe» en Maxvorstadt de Múnich: Las persianas rebajadas indican apartamentos vacíos. (Foto: Günther Hartmann)
En Múnich es muy productivo, desde el punto de vista económico, comprar un apartamento y, al cabo de unos años, venderlo mucho más caro. O esperar después de la compra con el alquiler, hasta que el nivel de alquiler sea claramente más alto. Los precios de compra de los condominios se han más que duplicado en los últimos 10 años; los alquileres han aumentado a la mitad.
Sólo de mediados de 2017 a mediados de 2018, el precio medio de compra de los condominios de nueva construcción aumentó de 8 023 a 9 053 euros/m2, el alquiler neto mensual en edificios nuevos de 19,34 a 19,90 euros/m2. Esta renta es alta desde el punto de vista de los inquilinos, pero baja desde el punto de vista de los propietarios, ya que con el alquiler de su vivienda sólo se puede obtener en el año unos ingresos de 240 euros/m2, mientras que el incremento del valor de su vivienda, condicionado por el mercado, asciende a más de 1 000 euros/m2. La motivación para alquilar un apartamento desaparece con el tiempo. Si no hay inquilinos, no hay problemas. Este modelo de negocio es también conocido como «especulación».
La especulación sólo funciona como un modelo de negocio porque los precios en el mercado de la vivienda están explotando. La demanda es alta, la oferta baja.
Los especuladores de Múnich son considerados ahora como los cucos y la raíz de todos los males. En otoño de 2018, la iniciativa #ausspekuliert (fuera la especulación) organizó una gran manifestación con más de 10 000 participantes, que fue expresamente acogida por el alcalde. Pero la especulación es sólo la mitad de la verdad, porque no es la causa del desarrollo fatal, sino una consecuencia del mismo. La especulación sólo funciona tan bien como un modelo de negocio porque los precios en el mercado de la vivienda incrementan cada vez más. Sin embargo, los precios son el resultado de la oferta y la demanda, como es habitual en la economía de mercado. La demanda es alta, la oferta es baja, por lo que los precios están subiendo. Y todavía hay suficientes personas que son capaces y están dispuestas a pagar estos precios.
A mediados de septiembre de 2018, más de 10 000 habitantes de Múnich protestaron contra los caros alquileres en la gran manifestación de la iniciativa #ausspekuliert. (Foto: Thomas Witzgall / #ausspekuliert)
El hecho de que los precios de la vivienda suban tanto no es una catástrofe natural que golpeó de repente a Múnich sin razón aparente, sino la consecuencia lógica de una neoliberalización de la política de desarrollo urbano, en Múnich y en todas partes. Neoliberalismo significa: una glorificación del pensamiento competitivo, una creencia pseudo-religiosa en un mercado desregulado y una competencia desatada. Desde los años ochenta ha dado forma a nuestra política económica y, desde los años noventa, también a la imagen que las autoridades locales tienen de sí mismas.
Una de las consecuencias: una competencia mucho más agresiva entre localizaciones. El objetivo principal es atraer a empresas de alta rotación con empleados bien remunerados. Esto se debe a que el impuesto comercial y el impuesto sobre la renta representan cada uno alrededor del 40% de las principales fuentes de ingresos de los municipios. Sin embargo, la consecuencia inevitable de cualquier competencia es que hay ganadores y perdedores. Las ciudades y regiones perdedoras son bien conocidas. Múnich es uno de los grandes ganadores. Durante décadas, ha estado generando un exceso de oferta de espacio comercial y, por lo tanto, un exceso de puestos de trabajo, y por lo tanto, una alta demanda de espacio residencial. La situación se ve agravada por el hecho de que prefiere contratar a empresas de alto volumen de negocios de las industrias del futuro, y a empleados que ganan bien y mejor si es con ellas.
A principios de octubre de 2018, en la feria inmobiliaria «ExpoReal», Múnich volvió a elogiarse como sede de empresas de alta rotación. (Foto: Günther Hartmann)
Lo que Múnich está experimentando actualmente es una trifecta hipergénica autoinducida: la clase media alta está desplazando a la clase media baja.
Lo que Múnich está experimentando actualmente es la hipergentrificación autoinducida: la clase media alta desplaza a la clase media baja. Esto se debe a que la clase media alta tiene un ingreso mucho más alto – y también tiene una demanda significativamente mayor de espacio para vivir. Pero la clase media baja no cae en el letargo, sino que es lo suficientemente vital e inteligente como para buscar activamente soluciones a sus inconvenientes. Y las soluciones son: comunidades de construcción y cooperativas de vivienda. Esta es la razón por la que actualmente están experimentando un auge. Y mientras las condiciones marco sociopolíticas no cambien seriamente, no se trata de una moda temporal, sino de una tendencia permanente.
Como funcionan las comunidades de construcción
Una comunidad de construcción (también conocida como «asociación de propietarios de edificios» o «grupo de construcción») es una asociación de varios propietarios de edificios privados con el fin de construir conjuntamente un complejo residencial o un edificio residencial de varios pisos, es decir, un proyecto de construcción de mayor envergadura que suele ser llevado a cabo por promotores inmobiliarios. Tres aspectos hacen que la construcción de comunidades sea atractiva: primero, el deseo de una vivienda de alta calidad y un barrio agradable; en segundo lugar, la oportunidad de tener voz en el proceso de diseño y adquirir lo que se desea en lugar de comprar productos acabados; y en tercer lugar, los menores costes de construcción. Los precios en el mercado libre de la vivienda incluyen un margen de beneficio del 15 al 25% para el promotor inmobiliario, una suma considerable. Esto permite el ahorro en la asociación de propietarios o la inversión en una mejor calidad de construcción.
Hasta que el proyecto de construcción esté terminado, ya sea al comprar el terreno y durante la fase de planificación y construcción, la comunidad de construcción suele ser una sociedad civil. Al finalizar, la misma se disuelve y se convierte en una comunidad de propietarios normal. Cada propietario es entonces el propietario de un apartamento definido con precisión.
El proyecto de construcción debe ser financiado en su totalidad por la financiación individual, es decir, los propietarios del edificio deben recaudar el 100% de la suma de la construcción. Esto hace que las asociaciones de propietarios sean inestables. Incluso la pérdida de un miembro puede llevar al fracaso del proyecto y mucho más la pérdida de varios miembros, dado que generalmente la financiación de la propia vivienda representa ya un gran esfuerzo. Si entonces también otra vivienda adicional tiene que ser cofinanciada proporcionalmente, entonces eso excede rápidamente las posibilidades propias.
Como funcionan las cooperativas de vivienda
Una cooperativa de vivienda representa una tercera vía entre la propiedad y el arrendamiento. Cada miembro es propietario e inquilino en una sola persona.
Una cooperativa de vivienda (también conocida como cooperativa de construcción representa una tercera vía entre la propiedad clásica y la tenencia clásica. También en este caso se trata de una fusión de clientes para la realización de un proyecto de construcción de mayor envergadura, pero después de la finalización no hay ningún inmueble residencial, sino sólo inquilinos. Cada miembro de la cooperativa posee una parte de la cooperativa, pero no una vivienda fija. El apartamento es alquilado por la cooperativa y cada miembro de la cooperativa es, por lo tanto, propietario e inquilino en una sola persona.
En pocas palabras, es una mezcla de los principios de la sociedad anónima y de la asociación: cada socio compra acciones de su cooperativa y determina su destino de forma democrática. Cada miembro tiene un voto, independientemente de cuántas acciones cooperativas posea. Las acciones de la cooperativa pueden ser vendidas y heredadas, los pisos no lo son. Tampoco lo es el derecho de residencia. La vivienda es asignada por la cooperativa de acuerdo con sus estatutos. La duración de la afiliación es un criterio decisivo para obtener un apartamento de nueva construcción o que esté desocupado.
Una cooperativa es una empresa comercial. Sin embargo, su propósito no es maximizar los beneficios, sino el bienestar de sus miembros.
Una cooperativa, para ser más precisos: una cooperativa registrada, es una empresa comercial y está diseñada para la permanencia. Sin embargo, su propósito no es maximizar los beneficios, sino el bienestar de sus miembros. Para las cooperativas de vivienda, «bienestar» significa una vida barata, segura y de alta calidad. «Barato» indica: actualmente alrededor de un tercio por debajo del nivel actual de alquiler de los edificios nuevos. «Seguro»: protección contra el aumento y la terminación del alquiler. Y por «Calidad» entendemos: arquitectura de alta calidad con muchas instalaciones comunes como un jardín en el tejado, lavandería, talleres, sala de ejercicios musicales, biblioteca, gimnasio, sauna, habitaciones de huéspedes y otros.
Urbanización de la cooperativa «Wagnis» en el Domagkpark, Múnich, galardonada con el Premio Alemán de Urbanismo 2016 (Foto: Günther Hartmann)
A la hora de financiar un proyecto de construcción es una enorme ventaja no ser una construcción provisional como la sociedad civil de las comunidades constructoras. Como empresa de negocios a largo plazo, una cooperativa puede obtener préstamos por sí misma. Por lo general, financia alrededor del 75% de los costes de construcción y reembolsa el préstamo con futuros ingresos por alquiler. Los miembros de la cooperativa o los futuros residentes, por lo tanto, sólo tienen que financiar alrededor del 25% de los costes de construcción, de esta manera es mucho más fácil para los bancos conceder préstamos bajos. Para ello, el KfW (banco gubernamental alemán) ofrece su propio programa de promoción con préstamos a bajo interés.
Ejemplo concreto: En el actual proyecto de construcción «Bürgerbauverein München» en la urbanización modelo ecológica del parque Prinz-Eugen, los costes de construcción ascienden a 5 000 euros/m2, de modo que los futuros residentes tendrán que «contribuir» ellos mismos con 1 250 euros/m2. Como ya se ha mencionado, la demanda promedio en el mercado de la vivienda libre es actualmente de 9 000 euros/m2. Eso es para quienes buscan vivienda más de 7 veces caro. La diferencia de 4 000 euros/m2 entre los costes de construcción y el precio de mercado no sólo se debe a los excesivos márgenes de beneficio de los promotores inmobiliarios, sino también al hecho de que la «Bürgerbauverein München» y las demás cooperativas de construcción habían concluido acuerdos preliminares con la ciudad de Múnich en una fase temprana y el valor actual de la propiedad se acordó como precio de compra vinculante posterior. Los precios de las propiedades en Múnich se han triplicado en los últimos 10 años.
¿Cuál es el sentido de la política local?
Sobre la base de una decisión del ayuntamiento, la ciudad de Múnich asigna el 40 % de su terreno a la construcción de comunidades y a la construcción de cooperativas: alrededor del 10 % a la construcción de comunidades y alrededor del 30 % a la construcción de cooperativas. Además, no se vende las propiedades al mejor postor, sino a los que tienen el mejor concepto: «Concepto» hace referencia a un compromiso vinculante para cumplir con ciertos criterios urbanísticos, sociales y ecológicos.
Pero si quiere vender el 40 % de su terreno a comunidades y cooperativas de construcción, también debe asegurarse de que haya suficiente. Por eso, la ciudad de Múnich apoya su fundación a través de su «Centro comunitario», una asociación conjunta de constructores fundada en otoño de 2014, el cual asesora gratuitamente a las partes interesadas y las acompaña con un profundo conocimiento especializado. También opera un gran intercambio de proyectos. Hasta ahora, esto ha llevado a la fundación de 14 nuevas cooperativas de vivienda, y 5 más están a punto de ser fundadas. A modo de comparación: cuando el «Centro comunitario» comenzó a funcionar, la última fundación de una cooperativa de vivienda en Múnich fue hace más de una década.
La cooperativa de construcción se caracteriza por una fuerte mezcla de diferentes grupos de ingresos y rangos de edad, por una gran diversidad de residentes en un área pequeña, un factor importante para evitar los hotspots sociales y para crear una sociedad viva, tolerante y abierta.
Hay varias razones por las que las cooperativas de vivienda reciben tres veces más tierra que las comunidades de construcción: En primer lugar, las cooperativas de vivienda son actores permanentes en el mercado de la vivienda, es decir, por regla general no sólo realizan un proyecto, sino que después realizan varios otros, mientras que las comunidades de construcción se disuelven tras la finalización de su proyecto y desaparecen del mercado de la vivienda como actores. En segundo lugar, las cooperativas de vivienda son estructuras más sólidas, es decir, el riesgo de que fracasen es mucho menor que con las comunidades de construcción. Y en tercer lugar, las cooperativas se caracterizan por una fuerte mezcla de diferentes grupos de ingresos y rangos de edad, por una gran diversidad de residentes en un espacio pequeño, un factor importante para evitar los hotspots sociales y para crear una sociedad viva, tolerante y abierta.
Urbanización de la cooperativa «Wogeno» en el Domagkpark de Múnich, galardonada con el Premio Alemán de Propietarios de Edificios 2018 (Foto: Günther Hartmann)
Pero, ¿por qué la ciudad de Múnich apoya tan masivamente la fundación de nuevas cooperativas de vivienda cuando ya existen numerosas cooperativas antiguas con una larga tradición? La respuesta es simple: casi todas las antiguas cooperativas no han estado construyendo desde hace mucho tiempo. Si uno se dirige a los expertos en el mercado de la vivienda, la expresión cambia y cae bajo términos como apático, desanimado, perezoso, polvoriento, osificado y egocéntrico.
La realidad es que casi todas las cooperativas de vivienda antiguas ya no disponen de los conocimientos técnicos necesarios para la construcción y se contentan con administrar y reorganizar su gran parque de viviendas, en el que el alquiler ascienda entre 5 y 6 euros/m2. Los padres inscriben a sus hijos inmediatamente después de su nacimiento como miembros de la cooperativa, de modo que más tarde, cuando hayan crecido, tienen derecho a un apartamento vacante debido a su larga afiliación. Por lo tanto, sociedades cerradas. Casi todas las antiguas cooperativas de vivienda no ven ninguna buena razón para construir nuevos apartamentos. Por eso la ciudad de Múnich no tiene otra opción que confiar en el vigor de las nuevas cooperativas y promover su establecimiento.
¿Cuáles son los riesgos de la construcción conjunta/comunitaria?
En un proceso de formación de grupos, planificación e implementación que a menudo lleva varios años, inevitablemente surgen conflictos, ya sea entre miembros o entre diferentes metas y deseos. La posibilidad de participar en el proceso de diseño también estimula la imaginación y genera grandes expectativas, que sólo pueden ser satisfechas en parte o en su totalidad; las decepciones son inevitables. Las horas de la verdad son el diseño preliminar, la asignación del apartamento, la estimación de los costos y la discusión con el banco.
Sólo las municipalidades tienen interés en vender la tierra no a los más rápidos y mejores postores, sino a aquellos que están mejor preparados para un desarrollo local positivo.
Las cooperativas de vivienda son construcciones mucho más sólidas. El riesgo de fracaso es mucho mayor en el caso de las asociaciones de propietarios, ya que los gastos financieros de los futuros residentes suelen ser mayores. Esto significa que los sucesores de los que abandonan el proyecto no pueden ser encontrados tan rápidamente. Una propiedad sólo puede adquirirse hasta una fecha determinada, y hasta entonces el grupo debe estar completo y la financiación garantizada. Muchas comunidades de construcción fracasan, porque no tienen suficientes miembros en la fecha de compra de la propiedad. De esta fragilidad se desprende también que sólo los municipios pueden ser considerados como vendedores de propiedades porque sólo ellos tienen interés en vender propiedades no a los más rápidos y mejores postores, sino a aquellos que están mejor preparados para un desarrollo local positivo.
Cómo funciona la construcción de comunidades y la construcción de cooperativas
Quienes forman parte de los procesos de construcción participativa no son consumidores pasivos, sino diseñadores activos.
Los procesos de construcción participativa son agotadores, a veces incluso conflictivos y aventureros. Quien se involucra no es un consumidor pasivo, sino un diseñador activo. La competencia social es un requisito previo necesario. El largo y arduo camino une a los miembros para formar una sola comunidad.
Una afinidad por los conceptos comunales y ecológicos es perceptible en muchas comunidades de construcción y cooperativas de vivienda, aunque en diferentes grados. Las comunidades de construcción suelen estar formadas por familias jóvenes que quieren una propiedad limpia y algo que se pueda vender o heredar. Son relativamente homogéneos en términos de ingresos y fase de vida. La cooperativa de vivienda, por otro lado, es mucho más heterogénea. Además de las familias, hay muchos solteros jóvenes y mayores, así como pensionistas. El deseo de tener barrios activos y poblados siempre ha sido mucho más fuerte aquí. Mientras que las comunidades de construcción son más bien la excepción en la construcción de comunidades, que suelen estar presentes en los edificios cooperativos exuberantes.
Urbanización de la cooperativa «Wagnis» en el Domagkpark de Múnich, galardonada con el Premio Alemán de Urbanismo 2016 (Foto: Günther Hartmann)
El carácter de las comunidades de construcción y de las cooperativas de vivienda está fuertemente influenciado por las personalidades de sus miembros fundadores. Ellos son los «actores» y atraen a ciertas personas sobre la base de sus ideas; también tienden a disuadir a otros. De esta manera el personaje se consolida de forma dinámica de grupo.
Por encima de todo, las cooperativas de vivienda tienen su propia identidad, su propia imagen, personificada por sus miembros electos de la junta directiva y definida por escrito en sus estatutos. Algunas cooperativas de construcción, como la «Wagnis» y la «Kooperative Großstadt» de Múnich, están muy interesadas en experimentar, buscar nuevas formas de vida en común y realizarlas con planos inusuales. «Menos es más» es el lema: menor espacio vital individual permite mayor calidad de vida para todos.
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Consejos en línea
Capital estatal de Múnich
Construcción comunitaria
Cooperativas de vivienda y comunidades de construcción
Stattbau Múnich GmbH
Centro comunitario en Múnich
Consejos para una vida orientada a la comunidad
www.mitbauzentrale-muenchen.de
Wagnis/ Vida Urbana
La idea cooperativa alemana
Festschrift, noviembre de 2017
Autoridad suprema de la construcción
Construir juntos de manera sostenible
Informe de investigación, enero de 2017
Frank Kaltenbach
¿Aún eres dueño o ya resides?
Columnista de Múnich, enero de 2017
Günther Hartmann, nacido en 1965, estudió arquitectura, trabajó después de su diploma en varias oficinas de arquitectura y urbanismo, desde 2008 a tiempo completo como periodista. Desde 2006 es el editor responsable de la revista «ÖkologiePolitik» / Política de la ecología. Desde principios de 2017, también ha sido miembro de dos cooperativas de vivienda recientemente fundadas en Múnich.
Este artículo apareció en el número 180 de la revista «ÖkologiePolitik»:
https://www.oekologiepolitik.de/pdf-archiv/
La versión en línea se publicó el 19.07.2019 en el sitio web de la revista: https://www.oekologiepolitik.de/2019/07/19/gemeinschaftliches-bauen-boomt/
Agradecemos por su amabilidad por la publicación
Traducción del alemán por Sofía Yunga
