Cómo los grupos financieros internacionales han asumido el control del parque de vivienda pública con la ayuda de una política bien dispuesta. La catástrofe organizada en el mercado inmobiliario

Vonovia. ¿Has oído hablar de él? Este es el nombre del mayor propietario de apartamentos de alquiler en Alemania. Vonovia posee 355.000 apartamentos en las principales ciudades alemanas, por ejemplo 32.500 en Berlín. Además, el Grupo gestiona 65.000 apartamentos propiedad de terceros. A principios de mayo de este año, el director general de Vonovia, Rolf Buch, celebró los éxitos de la junta de accionistas en el RuhrCongress-Centrum Bochum: el beneficio neto para 2017 asciende a 2.567 millones de euros. El dividendo para los accionistas se incrementará en un 15 por ciento. ¿Y quiénes son los accionistas que reciben los dividendos del beneficio neto de 2.567 millones de euros? Son los grupos financieros Blackrock, Norges, Barclays Capital, Lansdowne Partners, Invesco, Wellcome Trust, Wellington, Terra Firma, Cicap y Citigroup. Tienen su sede operativa principalmente en Nueva York y Londres, y su domicilio fiscal en los conocidos oasis financieros como Delaware / EE.UU. y los Países Bajos.

Vonovia surgió en 2015 de su predecesor Deutsche Annington. Perteneció al inversor londinense Terra Firma. Desde el cambio de milenio, había comprado primero los antiguos cuarteles militares británicos en Alemania, luego 65.000 apartamentos ferroviarios federales, apartamentos de la compañía RWE, apartamentos municipales en Kiel y Bremen y en otros lugares. Finalmente, se añadieron los 81.000 apartamentos del Instituto Federal de Seguros para Empleados (BfA) y los 48.000 apartamentos de Dresde, que el competidor Fortress había comprado juntos. En 2015, los grandes organizadores de capital Blackrock & Co se hicieron cargo de la lucrativa empresa, llamada Vonovia, y desde entonces han estado comprando apartamentos adicionales.

Pero con Vonovia, la propiedad residencial de estos grandes accionistas no se ha agotado en absoluto. El segundo mayor propietario de apartamentos de alquiler en Alemania es Deutsche Wohnen AG. El grupo con 163.000 apartamentos en la actualidad, 100.000 de ellos en Berlín, fue adquirido gradualmente por el Deutsche Bank. Hoy en día también pertenece en gran medida a los mismos accionistas que Vonovia, a saber, Sun Life Financial, Blackrock y Norges. La situación es similar en el caso de la Landesentwicklungs-Gesellschaft (LEG): El Gobierno del Estado federado de Renania del Norte-Westfalia vendió en 2008 los 91.000 apartamentos a Whitehall, una filial de Goldman Sachs. Desde la salida a bolsa, los nuevos propietarios han sido Blackrock, Massachusetts Financial, Deutsche Bank, AXA Versicherungen y BNP Paribas Investment Partners (Francia).

Gigantescos aumentos de alquiler

Las cifras escandalosas en las que se basan los éxitos de Vonovia y Blackrock & Co no se mencionaron directamente en la Junta General Anual del RuhrCongress en Bochum el 9 de mayo, pero los accionistas las conocían y estaban encantados: desde 2008, los alquileres en Berlín han aumentado en un 76%, en Munich en un 43%, en Stuttgart en un 41%, en Nuremberg en un 38%, en Leipzig y Bremen y Frankfurt en un 35%, en Dresde en un 34%, en Dortmund en un 33%, en Münster en un 31%.

En Vonovia, el aumento promedio del alquiler en 2016 fue del nueve por ciento. Esto estaba muy por encima del índice de alquiler alemán. De acuerdo con la ley alemana, un propietario puede aumentar el alquiler si indica tres apartamentos comparativos de características adecuadas – esto es particularmente fácil para Vonovia con el gran stock de viviendas. Y el nueve por ciento era sólo el promedio. Algunos aumentos de alquiler excedieron el 30 por ciento.

El modelo de negocio: Los inversores concentran su parque de viviendas en las 30 «ciudades multitudinarias» de Alemania, donde las cifras de población y la demanda de viviendas crecen más rápidamente. También es bueno para los negocios: El estado vende muy por debajo del valor de mercado. Fortress pagó 36.765 euros por cada apartamento en Dresde, y el entonces senador de finanzas de Berlín Thilo Sarrazin, SPD, que como banquero podía contar tan bien, dejó que el inversor estadounidense Cerberus, en español, “sabueso del infierno”, comprara los 65.000 apartamentos de la empresa estatal GSW por 32.040 euros cada uno.

Los inversores están utilizando otras «palancas de valor». Cubren un amplio espectro. Entre ellas se incluyen las reformas y modernizaciones de lujo, tras las cuales los costes se trasladan a los inquilinos. Los apartamentos individuales se venden específicamente como condominios. Se están construyendo nuevos apartamentos, que de todos modos no están sujetos a un freno de alquiler. Los costes adicionales se recalculan, no siempre correctamente. En 2018, el Tribunal Regional de Bremen falló a favor de un inquilino en segunda instancia: Vonovia quería aumentar el alquiler en casi un 40 por ciento para la renovación y la mejora de la energía – 11 por ciento está permitido por ley. El tribunal también criticó la clave de distribución poco clara para la facturación de la energía. El abogado del inquilino, Valentin Weiß, estima en 1.500 el número de inquilinos afectados en Bremen.

Según el director gerente de la Asociación Alemana de Arrendatarios, Ulrich Ropertz, Vonovia está en permanente conflicto con numerosos arrendatarios, no sólo por el aumento de los alquileres y las renovaciones de lujo, sino también por la liquidación incorrecta de los costes adicionales, el nuevo cálculo de los costes de calefacción y la revalorización de los inmuebles comerciales. Una red de filiales y subcontratistas de nueva creación dificulta aún más la defensa de los inquilinos.

Sólo en 2017, Vonovia redujo los costes administrativos por apartamento de 570 a 526 euros, es decir, casi un 10 por ciento. Las quejas de los inquilinos terminan en los bucles de espera de los centros de llamadas distantes, portero y servicios de reparación se externalizan subcontratando a los residentes de manera más económica. Sólo a una quinta parte de los empleados restantes se les paga el salario normal. Los nuevos propietarios transformaron Vonovia de una sociedad anónima alemana en una SE de derecho europeo (Societas Europea): No existe legislación para un comité de empresa. Las operaciones financieras se subcontrataron a la filial Vonovia Finance B. V. con sede en el oasis financiero de Amsterdam / Países Bajos.

También se hacen algunas cosas para la protección populista y el cabildeo, dependiendo del grupo objetivo. Hildegard Müller fue elegida para el Consejo de Supervisión – la ex política federal de la CDU es miembro del Comité Central de Católicos Alemanes y presidenta de una filial del gigante energético RWE. Como presidente del consejo de supervisión, el antiguo director general del Deutsche Bank, Jürgen Fitschen, fue llamado porque era «de primera clase en política», dijo Buch. Obviamente, se pretende ralentizar las pequeñas mejoras de la Gran Coalición en el freno de la renta. El descontento entre los inquilinos se aliviará con el fútbol: Vonovia patrocina y representa el «Vonovia Ruhrstadion» para el equipo de la segunda liga VfL Bochum en la sede central del grupo en Bochum.

Para muchos inquilinos, por otro lado, el alquiler se está comiendo el 50 por ciento o más de su ingreso disponible. 30 por ciento todavía se consideran compatibles. El aumento de las rentas es un factor de pobreza, un asesino de tiempo. Aunque los requisitos para la movilidad profesional están aumentando -palabra clave: contratos de trabajo de duración determinada-, cada vez son más los empleados que renuncian a cambiar de residencia: los alquileres han aumentado mucho más rápidamente que los ingresos, especialmente en las aglomeraciones urbanas, en los últimos años. Altos alquileres, larga búsqueda de alojamiento y costos de reubicación – eso es lo que mucha gente dice: ¡Mejor quédate en el viejo apartamento! Aunque sea caro y lleve mucho tiempo. Los empleados de Núremberg compran un pase anual de la DB por 4.270 euros y viajan a Múnich todos los días, porque sigue siendo más barato que mudarse. ¡Qué pérdida de dinero, tiempo y calidad de vida!

Subsidio familiar para personas con ingresos más elevados

Sin embargo: «Proporcionamos alquileres asequibles», afirma la nueva Gran Coalición. Ella ha descubierto que el freno de la renta de su anterior Gran Coalición no ha reducido las rentas. Allí se ha decidido ahora por un nuevo supuesto antídoto: el subsidio familiar para los niños que viven en una obra de construcción. El Estado da a las familias jóvenes 12.000 euros por niño, repartidos en 10 años, cuando compran su propia casa. El límite máximo de ingresos anuales de estas familias es de 105.000 euros. Este subsidio de vivienda es algo para familias con ingresos altos y seguros y con activos iniciales, de lo contrario no obtienen ningún crédito para comprar una casa. Y se llevan los 12.000 euros o 36.000 euros para tres niños con ellos en los primeros 10 años. GroKo promueve el mimado «centro de la sociedad», en realidad una minoría menguante que se supone salvará la frágil ilusión de Merkel de que «todos estamos bien».

Los nuevos inversionistas financieros de vivienda dejaron que GroKo concediera sin comentarios. Está jugando un poco con la ley sobre el poco realista freno de la renta, bajo la atenta mirada del ex director del Deutsche Bank Fitschen, políticamente bien conectado. GroKo no quiere un freno de alquiler efectivo. Pero el fetiche del freno de la deuda y el «cero en negro» es lo que sostiene firmemente el ministro de Finanzas Olaf Scholz, SPD. En los próximos años, la inversión gubernamental se reducirá gradualmente aún más que antes – y eso significa más libertad para los capitalistas financieros como Blackrock & Co.

Por Werner Rügemer para ver.di publik, con permiso de reedición.