Por Jaime Llosa – Red de Constructores de la Nación Humana Universal
Uno de los mitos de la plusvalía es que eleva el valor de la tierra y encarece la vivienda. Es tan arraigado el mito y tan alto el desconocimiento de este concepto, que los propietarios de tierras lo aborrecen y erróneamente lo han usado como justificación para especular.
Lo cierto es que el instrumento de plusvalía sirvió para financiar las transformaciones de París. En efecto, hacia la segunda mitad del siglo XVII, los lobos rondaban libres por las calles de París. Pero la visión de Luis XIV y la determinación de las autoridades municipales hicieron de la capital francesa la primera ciudad de la historia moderna que no creció espontáneamente, pasando de villorrio a una expansión urbana con planificación.
Obras como el Pont Neuf, el puente que transformaría la manera en que las ciudades europeas se relacionan con los ríos, y la Place Royal, hoy la Place des Vosges, una plaza que cambió el concepto del espacio público, fueron posibles porque Enrique IV fue el primero en reconocer el valor de las mejoras por obras públicas y el papel de dichos proyectos podrían jugar para financiar la expansión de la ciudad.
¿Por qué no pensar cómo este instrumento de gestión podría ayudarnos a un mayor desarrollo en nuestras ciudades?
La plusvalía no es un impuesto, es un mecanismo que permite a los municipios recuperar entre el 30 y el 50 por ciento del mayor valor, como resultado de una decisión o inversión de la autoridad local. La plusvalía se puede definir como un “plus” o un “más” al valor del terreno, por un cambio en las regulaciones urbanísticas o por la ejecución de obra pública que permite el desarrollo del terreno.
De acuerdo a Juan Felipe Pinilla, los hechos generadores de plusvalía por efectos de cambios en la regulación urbanística son tres:
- Incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana, o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.
- El establecimiento o modificación del régimen o de la zonificación de usos de suelo.
- La autorización de un mayor aprovechamiento del uso de la edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.
Sin embargo, este plus solo se materializa si el lote es desarrollado. Por eso, los terrenos se benefician de las inversiones públicas en vías, infraestructura y servicios y aumentan de valor si se desarrollan en su máximo potencial. Por lo tanto, el “costo” de la plusvalía no se carga al terreno, pero sí al proyecto.
La plusvalía es un instrumento de gestión que prioriza el desarrollo y promueve el uso eficiente del suelo urbano. Le permite al promotor o desarrollador vender un número adicional de unidades como bono, que compense los costos, y hagan el negocio inmobiliario factible y rentable.
La ciudad, las autoridades y la comunidad se benefician al recuperar una parte de la inversión en el esfuerzo de urbanizar. El mercado de tierras se autorregula y los promotores inmobiliarios adquieren terrenos. Esto les permite consolidar bancos de tierra, hacer integración de terrenos y desarrollar proyectos donde puedan sacar ventajas de las economías de escala.
Romper los mitos alrededor de la plusvalía, permitirá frenar la especulación y generar un desarrollo urbano planificado, más sostenible, así como en París, más espacios públicos donde personas de todos los estratos y condiciones económicas interactúen y disfruten la arquitectura y la calidad de vida de la ciudad.
