Por Samuel Oakford

Seis años después del estallido de la crisis financiera que provocó la recesión de Estados Unidos y de buena parte del mundo, los inversores de Wall Street se frotan las manos ante el multimillonario potencial de ganancias que les ofrece el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares en este país.

Justo cuando los precios de la vivienda tocaron fondo en enero de 2012, los grandes inversores institucionales comenzaron a comprar propiedades en dificultades en las zonas más afectadas por la crisis hipotecaria, y hasta la fecha adquirieron 200.000 bienes inmuebles.

En un solo año el gigante de capital privado Blackstone Group pasó de no tener ninguna propiedad inmueble a ser el mayor propietario de viviendas unifamiliares de alquiler (VUA) en Estados Unidos.
Ahora, varias compañías, entre ellas Blackstone, comercializan sus VUA en bonos similares a los valores respaldados por hipotecas que alimentaron la recesión económica de 2008.

Al igual que esos valores, los bonos de VUA están respaldados por las viviendas, pero esta vez son los pagos de los alquileres, y no los hipotecarios, los que amortizan los intereses. La titulización libera dinero, lo que permite a los grandes compradores adquirir más propiedades con menos capital, aumentando su influencia – y el riesgo.

Las emisiones de bonos VUA hasta el momento son pequeñas, con un valor inferior a los 3.000 millones de dólares. Pero las organizaciones que defienden el derecho a la vivienda presionan a las autoridades para que refuercen la supervisión del mercado en crecimiento. El papel de Wall Street como propietario no tiene precedentes, y nadie sabe qué esperar, menos aun las familias que alquilan las casas.

En 2013, dos economistas de la Reserva Federal – el banco central de Estados Unidos – advirtieron a las instituciones que podrían “tener dificultades en la gestión de grandes cantidades de propiedades de alquiler o con el mantenimiento adecuado de las viviendas”.

De hecho, en mayo una pareja de la localidad de Sun Valley, en el estado occidental de California presentó una demanda contra una filial de Blackstone, Invitation Homes, por el moho tóxico de su casa que les causó “sangrado nasal, dolores de cabeza, fatiga, pérdida de memoria, incapacidad para concentrarse, moqueo crónico, problemas respiratorios y otros síntomas parecidos a la gripe crónica”.

En enero, un legislador de ese estado, Marcos Takano, reclamó una investigación pública del asunto, que aún no se concretó.

“La titulización permite que las malas prácticas florezcan de manera exponencial”, aseguró a IPS Kevin Stein, director asociado de la California Reinvestment Coalition, una coalición que aboga por el acceso al crédito de la población de bajos ingresos. “No sabemos qué tipo de administrador tendrá la propiedad, ni si habrá presión para subir los alquileres”, agregó.

En octubre, el banco de inversión Deutsche Bank comercializó el primer bono respaldado por VUA, por 479,1 millones de dólares en pagos de alquiler previstos de 3.207 viviendas que pertenecen a la empresa Invitation Homes.

El negocio representó una fracción de las 44.000 viviendas que Blackstone posee en todo el país. Para el próximo verano boreal su objetivo es titularizar unidades por un valor de 1.000 millones de dólares.

En conjunto, en los últimos tres años, los grandes inversores gastaron unos 20.000 millones de dólares en la compra de bienes inmuebles. La idea de quedarse con una porción mayor de los 3 billones de dólares que representa el mercado de viviendas unifamiliares tiene a muchos en Wall Street frotándose las manos de entusiasmo.

Su ingreso al mercado de la vivienda se produce en un momento en que la desigualdad alcanzó niveles históricos en Estados Unidos, donde se normalizó la extracción de la riqueza a los más pobres.

La financiarización de la vida cotidiana significa que algo tan común como el arrendador que le toca a su puerta para cobrar el alquiler involucrará ahora a miles de inversores, a miles de kilómetros de distancia, que le exhortan al propietario que obtenga una ganancia mayor.

“Los alquileres unifamiliares no son algo nuevo”, dijo Sarah Edelman, analista del centro de investigación Center for American Progress. “Antes los propietarios eran personas con nombre y apellido, pero ahora son empresas con grandes carteras que abarcan varios estados”, planteó a IPS.

¿Funcionarán los sistemas que están instalando? ¿Podrán mantenerlos?”, se preguntó.

Dado que los inversores institucionales pueden pagar más que el precio de venta – en efectivo – por numerosas propiedades, en la práctica expulsaron a los potenciales propietarios individuales y elevaron los precios en varios mercados inmobiliarios. En un solo año el porcentaje de compradores en efectivo se duplicó y alcanzó 40 por ciento de todas las ventas de viviendas.

Los mismos prestamistas que repartían con generosidad los peligrosos préstamos hipotecarios “subprime”, o de alto riesgo, antes de 2008, ahora redujeron el crédito a las hipotecas personales, lo cual empeoró el panorama para los inquilinos que buscan mudarse a una casa propia.

Eso llevó el porcentaje de propietarios de viviendas al mínimo en los últimos 20 años y elevó los alquileres en prácticamente todas las zonas del país. Sin embargo, los ingresos se mueven en la dirección opuesta. Entre 2000 y 2012 los alquileres subieron 12 por ciento en dólares reales, mientras el ingreso medio de los inquilinos caía 13 por ciento en ese lapso.

En teoría, los valores respaldados por VUA liberan fondos para la expansión del mercado de alquiler. Aunque existe una necesidad inmediata de viviendas de bajo costo, resulta difícil de digerir que Wall Street esté alquilando casas que sus propietarios debieron abandonar por la propia mala conducta de las empresas financieras.

“Millones de familias perdieron sus casas durante la crisis hipotecaria y ahora como resultado tenemos a millones de familias que buscan casas para alquilar”, explicó Edelman. “Es verdad que necesitamos una mayor oferta de viviendas de alquiler, pero también tenemos que asegurarnos de que sean estables”, subrayó.

Pero a medida que los bonos de VUA, como al parecer sucede con todo instrumento financiero, se vuelvan cada vez más inevitables, los defensores del derecho a la vivienda pretenden que las autoridades no estén desprevenidas.

Como “el sector no tiene muchos antecedentes en la materia es importante que establezca cuáles son las mejores prácticas, y que las autoridades estatales y locales reexaminen sus políticas regulatorias de las relaciones entre propietarios e inquilinos”, argumentó Edelman.

Las emisiones van en aumento. En abril, la inmobiliaria Colony American Homes vendió bonos por 513 millones de dólares, mientras en mayo American Homes 4 Rent, el mayor propietario de viviendas unifamiliares que cotiza en bolsa, vendió títulos por 481 millones de dólares.

Más de la mitad de las propiedades en el negocio de American Homes 4 Rent se encuentran en las ciudades de Atlanta, Dallas, Las Vegas, Tampa y Phoenix, algunas de las más afectadas cuando estalló la burbuja de la vivienda.

“La titulización solo proporciona un mecanismo para aumentar el volumen de esta actividad”, explicó Stein a IPS. “No es de sorprender que hayan encontrado una manera de lucrar con esto”, comentó.